楼市又出大消息！上海重手调控，济南暂停房贷！背后的原因是......

导读：昨晚，上海再一次发布楼市调控政策，同一天，济南全面暂停房贷。而就在几天前，天津提高了首套房首付比例。这或许意味着，全国调控还远远没有结束......

昨晚，上海祭出调控大招！

昨晚21点，上海突然出台房贷新政：

1、自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。

2、在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；

3、购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

上海28日同时下发的调整公积金贷款通知要求，执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

此外，该通知还要求，借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

济南全面暂停房贷，包括首套房！

据新华网报道，28日，驻济各大银行突然集体下发紧急通知，即日起至30日，各分支机构全面暂停房贷业务，不管是几套房。公积金贷款不受影响。有的银行在通知中措辞严厉地表示：擅自放贷将追究责任。

“这次与之前的限贷不一样，是全面停贷。不管是首套房还是二套房、三套房，都不放款了。”某银行的个贷中心负责人称，通知没有说明停贷的原因。

生活日报记者得到的一份驻济某银行的通知显示，这次下发紧急通知是“按监管政策要求”。而公积金贷款不在限制之列，该措施极有可能来自人民银行或者银监局。

就在10天前，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，数据显示，当月济南环比上涨3.4%。而根据往期数据，济南的新房价格已连涨15个月。或许，这就是济南紧急暂停房贷的原因！

调控背景：上海房价仍在上涨！

有分析指出，从政策出台背景来看，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。

从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。而且最近几周高价房成交比较活跃，也带动均价出现波动，可能对市场心态带来一定影响，通过政策加码可以巩固调控效果。此外，11月中旬以来，深圳、杭州等城市在原先调控措施上予以加码。所以上海对调控进行加码不能算“意外”。

此次调控与之前很明显的区别，就是提高了首套房首付比例。同时认房又认贷，导致了假离婚的恐怕也无法享受贷款优惠，因为有过到款记录，首付就大幅度提高，但是仍然会导致一些人假离婚去购房，如果他们愿意承受更高首付的话。

上海楼市或进入高位横盘模式

此次上海楼市调控要求，最重要的或许就是，原先只认房不认贷，但现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净，只要还能查到贷款未结清等情况，依然要受到限制既认房又认贷。而且，此轮政策还要求核查购房者的全国征信，覆盖范围无疑要大很多。

东方房地产学院常务副院长华伟认为，上述调控政策对高端住宅需求的影响比较有限，对中低端住宅需求则起了一个延迟的作用。本质上，此次出台的政策是以牺牲成交量来稳定房价，使其在高位横盘。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海此次楼市新政主要是抑制投资投机或炒房需求，对稳定市场有积极意义。可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。

对购房者有哪些影响？

一、白话版解读：

图片来源：@蓝鲸财经记者工作平台

二、楼市大V@财上海解读

1、上海楼市新政，精确剔除“置换改善人群”。本市无房，但在全国有贷款记录的，视为二套房贷。这是精确锁定了改善换房群体。目前老房（贷款过的人）已卖，新房未签的人群，彻底傻眼了。再买是按照二套房贷待遇了。

2、上海楼市新政重点收紧两个方面：一是压贷款规模，严审核。二是减少有能力的购房人群，提高首付标准，小白领买不起了。但人口还在上海，需求没有减少。

3、新上海人也是新政重点关照对象。很多新上海人，老家有过房贷记录的情况很多，这次也被精确剔除了。首付五成或七成，不是小数目。

4、有过全国房贷记录，已经还清，是不是上海二套房贷？答：我反复阅读了文件原文的每个字，我个人理解：已经还清贷款的，也是二套房贷。

5、实话实说，已经网签的购房者警惕，房东可能会毁约。因为他可能买不起新房了。

突然调控的背后目的

一、李宇嘉：在美国加息之前挤出热点城市泡沫

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，上海这次调控还是以收紧杠杆为主，为什么这么做呢？美国进入加息周期，制造业回归给美国创造就业岗位，针对中国这种贸易顺差的大国，在这种情况下对中国的明年出口是非常不利的。

更加不利的就是资本外流的情况和汇率贬值的预期。目前没有办法做货币宽松，因为怕这种资金会进一步流向楼市和虚拟资产，这样国家就会很被动。如果当这种情况发生，往往意味着金融风险离我们很近，所以必须要提前在美国加息之前，提前主动把热点城市的一部分泡沫挤出来。

二、黄生：房地产调控关乎改革开放30年经济成果

这次房市调控确实来得突然，而且明显在抢时间，这背后到底是什么原因呢？对此，知名金融专家黄生分析：

中国已经将房市调控作为近期的战略目的了，在当前非常复杂国际局势面前，房地产调控关系到一个国家未来的兴衰。

2015年8月，人民币开始了第一次贬值，紧接着深圳房地产就发疯的上涨，因为人民币贬值预期存在，导致大量热钱第一次强烈想冲出中国，首先来到了深圳，导致深圳货币的池子水位急速上涨。很多货币就进入了深圳房市，导致深圳的房价如脱缰野马狂飙，一年时间上涨超过60%，至今高位徘徊。

2016年10月，人民币启动了第二轮贬值，大量的热钱还是想冲出中国，但是地下钱庄被打，很多在广东的热钱很难流出，那么他们的另一个目标就是上海自贸区。

如果大量热钱流向上海自贸区的话，很可能导致上海房价像深圳的房价一样大涨，失去控制，这是前车之鉴。

刚刚在周末，央行还对上海自贸区的资金非法流出进行了严格的核查，打击热钱从自贸区非法流出。28日，马上又公布对上海房市进行本年内第三次调控。这无疑是一套组合拳，一个从货币方面进行调控，一个从行政方面进行调控。

目前已经有两件事上升到了国家战略层面：一个是人民币贬值，另一个是房地产调控，而且这两个是组合起来的，不是单独的。

这两者的目的，就是将大量的热钱无法流出中国，保卫中国的外汇储备，首先人民币贬值了，购汇所换成的外汇就少了，带走的外汇就少。

房价因为严格的调控，导致需求大面积减少，使得热钱无法在高位套现，因为承接盘大幅度萎缩了，无法套现，就无法换成外汇离开中国，这些热钱也就被中国套在房市了。

在全球金融市场动荡之际，在美元指数如此强的时候，全世界其它货币几乎没有不受影响的，发达国家的英镑、欧元等都连连重挫。发展中国家的货币几乎都沦陷了，巴西币、土耳其、俄罗斯、马来西亚等三十多个国家的货币大跌。

中国不得不考虑最坏的情况，不得不进行一场外汇储备保卫战，不得不进行一场经济保卫战，而这场保卫战的主战场，一个在中国房市，一个在人民币汇率。

中国调控房市，绝对不是想要房价下跌，如果要房价下跌，就应该大幅度收紧货币，但是中国并没有这样做。

中国调控房市的目的，和人民币汇率贬值的目的一样，就是减缓资金的外流，将热钱关起来，保卫外汇储备，保卫中国改革开放三十年的经济成果，和美国打一场积极的经济、货币防御战。

结语：

本轮调控的核心是调整房价上涨心理预期和降杠杆，二者缺一不可。如若二者不到位，买房者在什么价位入手都有赚钱效应，再多的供应量也不够。

房子是给人住的，在经济发展不平衡导致人口向发达的一二线城市流入的当下，房地产的投资功能必须弱化，房价不能涨到天上，不能远离平均购买力，不能绑架未来消费能力、汇率以及经济转型和可持续发展甚至政府决策，房子回归居住功能，房价回归可预期收入水平的购买力是不二选择。

文章由财经锐眼综合自：新华网、新浪财经、微博@财上海、生活日报、长盛说房、黄生看金融、中国经济网、每日经济新闻、凤凰房产等。

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