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房产税或将首套不免税,大唐财富首席经济学家钟伟解读楼市

2020-10-23 14:24:37   来源:  作者: 

摘要:“房住不炒”的基调下,房地产行业未来路在何方?楼市还有哪些投资机会?

房住不炒”的基调下,房地产行业未来路在何方?楼市还有哪些投资机会?10月20日,大唐财富成立九周年的特别活动——盛唐季云理财直播中,大唐财富首席经济学家、中国金融40人论坛(CF40)创始成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟带来《中国楼市,告别火红年代》的主题分享。

未来一人7套房?荒诞!

中国楼市仍然是火红年代,还是爱在深秋?钟伟认为,这需要考虑几个问题来看。首先看住房面积,粗略来讲,我国居民目前人均居住面积大约30平方米。全国而言,大概一半人住老房子,一半人住新房子。目前,大概有一半房子可能性是老破小。总体来看,房子数量有了,但质量保证还不够。

另外,需要考虑中国经济未来增长。中长期来讲,中国经济的增速还是缓缓下行的。随着经济增速下行,企业挣钱越来越难,百姓的收入增速也是随之放缓。中国居民对高房价的承受能力也在逐渐放缓。

最后,还要看人口。有个笑话讲一个孩子的爷爷奶3套房,爸爸妈妈有3套房,外加自己的房子,他以后一个人就有7套房。其实这种说法是很荒诞的。假设25岁是一代人,普通住宅的建筑寿命只有50年。所以爷爷辈传的房子,传到孙子辈,可能只是一堆建筑垃圾。即便不考虑这个因素,一户7套房这个说法,也意味着25年之后中国总人口消失了七分之四。再25年之后,中国的总人口又消失了七分之二。50年之后,中国14亿人变2亿人,不要说房价挺不住,啥都挺不住了。

总体来看,中国的房地产进入了一个平稳发展期,还是有下半场可以期待的。目前中国房地产进入了静水流深的时代。

房产税若实行,首套房也不免税

房住不炒的政策,从2017年3月份到现在已坚持3年半。钟伟认为,目前全国房价普遍上涨的预期已经不存在。中国的房地产企业应当认清自己所处的位置,在今后很长的时间,房产行业狂飙猛进的时代结束了,更多应该关注行业稳步发展时的财务稳健性。

而房住不炒之后,调控市场的长效机制就会依靠税务手段,其中最关键的就是房产税。未来的房地产税是会照抄照搬目前重庆、上海的房产税模式的吗?第一套房能免税吗?钟伟认为并不会。

钟伟表示,房地产税是一个财产税,对首套房有适当的减免,或者扣除面积是有可能的,但是直接免税可能性很小。房产税税没开征之前房子百分之百是你的,开征之后,每年征税,大家觉得房价涨还是跌?

不动产增值保值的空间在缩小”,钟伟表示,从家庭财富配置角度来讲,也应当逐步降低不动产的比例,增加动产的投资比例。因此,中国的房地产,总体上是初秋,慢慢地走向深秋。

未来如何投资房产?可以借钱给开发商

对于未来房地产投资,钟伟表示,首先需要认清区域市场的重要性。“我个人推荐还是以长三角、珠三角为主。”他认为,从区域市场来讲,在全国普遍买房子必要性降低,在长三角、珠三角选择一些优秀城市去买房的可能性还是有的。另外,楼市普遍景气过去之后的一些局部景气,只有一些优质资产还有增值保值的余地。因此,手上的老破小、三四五线的房子必须抛弃。需要持有的是离二线城市、至少省会以上城市的次新、优质地产。

钟伟表示,如果不买房子,也可以借钱给开放商。在西方国家普遍的是购买公募REITs,国内也将陆续有一些公募REITs产品,对于追求中等收益,稳健型的投资者,可以考虑。此外,私募、信托、定制产品等投资渠道也可以,但要综合考虑很多细节,如开发商是谁,项目指向是哪里,是不是底层资产,是否稳健可靠等。一般来说,大的企业尤其央企,或是财务杠杆比较稳健的民企,投资它们的安全系数相对较大。

 


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