宝家乡墅：乡村自建房全方位避坑指南

最近陆续听到行业内的许多坏信息，哪几家公司因为经营不善倒闭、老板卷款跑路了，某某公司又因为收了消费者的钱、没有能力交付而烂尾了上百栋别墅了。涉案金额之大、牵涉项目与业主之广、网上泣泪控诉之多，实在是令人触目惊心，并且大量的纠纷与诉讼，越来越多的产生在“找熟人盖房子”的熟人关系之间。我们不禁感叹，现在除了大数据能“杀熟”，连盖个农村自建房都能“杀熟”，这个行业到底是怎么了？

宝家深耕乡村自建房行业四年，我们研究了一下行业的主要问题：

1、环节化合作：乡村自建房的建设，涉及到房屋设计、建筑材料、施工交付到房屋装修等环节，是一个链条式的、产业型的需求问题，而市面上九成以上的公司只能做其中一个环节，拉着其他环节的公司一起完成项目。由于各方标房、价值观不一，大家只是在利益上保持一致，为了取得更多陆润，于是就各种斗争与博弈，出了问题就开始找借口、踢皮球。

2、消费者认知：消费者有建房的需求，但对“应该找什么公司来提供服务”是没有概念的。消费者建房的概念里还停留在，可能要在网上下载图纸、找室内设计师来做、找熟人包工头或项目经理或找建筑设计公司来服务。由于环节化的服务，没有人真正能为项目的最终结果负责。

3、行业零门槛：这个行业近乎零低，没有标准、规范甚至没有明确的法律条文。如果一个行业什么法律法规都没有，那只能依靠什么？只能依靠道德。但乡村自建房行业门槛如此之低，难免进入鱼龙混杂的从业者。依靠欺负消费者的不专业，用公司包装、合同猫腻、偷工减料、增项漏项等等信息不对称的方式去榨取利益。

我们在618晚上冒着得罪全行业的风险，做了一次揭露行业套路与黑幕的315晚会，希望能对各位有回乡建房需求的人群做一次科普。

前方高能！！！ 前方高能！！！ 前方高能！！！

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主要几种在以下六大方面：

一、公司陷阱

二、合同问题

三、设计漏洞

四、材料套路

五、工人管理

六、工艺缺陷

一、公司陷阱：广告很漂亮 现实很丑恶

1、商家资质与性质不明确。市面上90%左右的乡墅公司都是环节化服务商家，如设计服务公司、服务平台等商家都能接施工，公司无建设施工相关的经营范围与相关资质，进入成本低，业主承担风险高。如委托的是无资质的非正规施工队伍，不受法律保护，施工队一旦发生任何情况，业主也承担相应责任。

法律对建两三层楼房无施工资质要求，业务门槛低，谁都可以接。但资质不全，实力不足的公司无法承接百万业务的单子，容易出现资金断裂问题，导致出现大量烂尾，使得业主人财两空。

2、业务模式不健康，业务层层转包。乡村市场杂乱无章，很多人打着一站式服务的名头，做着“提篮子”的工作，为保证自己的利润，将业务直接层层分包出去，多环节化服务里每个商家都要保留自己的利润，导致最终买单的都是业主，不仅房屋质量无法保障，建房体验感也大大降低。

3、工商信息隐患多，企业不靠谱。工商信息是我们评估一家公司是否靠谱的重要依据，有些企业表面风平浪静，背地里是波涛汹涌，在各大平台的工商信息隐患大。建议消费者通过天眼查、企查查等APP查询相关公司的劳动合同纠纷、建设施工纠纷，法人代表是否老板本人、是否频繁更变法人代表或股东等等的问题，去甄别一家公司是否靠谱。

4、公司老板与法人问题。市面上存在很多公司，一个老板名下注册多家类似公司，或用父母近亲名义注册同类型公司，一个公司出事了，就关闭其中一家，一家被告了，换个公司可继续接单，这种分散风险无疑是老板们断尾求生最方便的办法，企业信誉度和责任心堪忧，风险系数高，选择需谨慎。

5、工程款要求走私账，资金难保障。有些公司为了合理避税，收款账户设为私人账户，非对公账户，资金合法保障低，风险高。还有些包工头打着公司招牌揽活，最终去向不明，导致最终业主人财两空。请注意资金走向最好能走有第三方保障的平台（为了避免被“合理”割韭菜，第三方平台必须是背景大、信誉高的平台），若无也请一定要走对公账户。

6、售后服务是口号，质量无人兜底。自建房行业缺乏相应的管理机制，还有些售后服务无明确合同细则，导致出现问题难以追究责任，大多只能业主承担。还有些商家拿了钱，建了房就把业主拉黑、删除，因为乡村异地施工的售后成本大，有些公司遇到问题甚至连质保金不要，而断开业主联系，导致业主从上帝瞬间变成了弱势群体。

二、合同猫腻：专门欺负不懂法的乡村百姓

1、合同种类不清晰，权益保障无效。行业臭名昭著的轻钢代理合同，以代理合作的合同代替建房服务合同，最终申诉无门。常见建房商游说说代理商模式合作，该模式下不仅建房价格更优惠，还能接单赚提成，但并非建房服务合同，一旦出现法律诉讼将难以辩驳。

2、故意漏项、增项，费用无底洞。常见合同中未备注各材料品牌、模糊型号、数量不明、夸大用量，并且是否包含人工、工艺、运输等费用，合同中不说明价格清单是否锁价，一旦材料上涨就要挟加价。

3、权责关系不清晰，易出现纠纷扯皮。合同故意避开或者推诿，需要钱财、人力支持时，理由都是合同、款项里不包含。工人安全事故权责不清晰，一旦出现事故，纠纷不断。

4、合同无验收参照标准，落地效果不可控，无售后服务。极易出现隐蔽工程偷工减料、工程质量不达标、和图纸不符。合同内没有保修和售后维护条款，或者空白，售后只是口头承诺，并没有实际行为。

三、设计漏洞：效果图与图纸很美 就是不宜居

1、网上的图纸满天飞。由于是环节化的服务，为了接单谈客户，几乎所有环节的服务商手里都有许多王牌图纸，外观精美、数量众多，说是给消费者更多的选择，实际上许多图纸缺乏可落地性，即使能落地也是大打折扣，要么图纸与设计成本造价天差地别。

2、长得好看不宜居。很多公司注重效果图外观设计，在建筑实用性、室内设计与体验的专业方面，还停留在十几年前的水平，认为“大”就解决问题，实际上很多室内外设计是需要考虑消费者体验的，如门款、楼梯、动线、声音、光线等等方面。例如可能出现网上吐槽的150平方的豪华别墅里面，出现一个90公分宽的上楼楼梯与6平方米的小卫生间。

3、设计与施工打架。由于环节化服务多方利益博弈，于是可能出现设计师在建筑方面的设计，偷偷被施工方“吃掉了”，例如乡村窗洞、门洞需要用现浇钢筋混凝土过量，可能会被换成普通的木板过梁，例如影响建筑抗震性的构造柱，可能也会不翼而飞。

四、材料套路：真假优劣材水很深 能出10-30倍利润

1、真石漆最容易出问题：

品质：行业现象一般使用的小品牌真石漆，价格便宜，3~5年内效果差异不明显，但之后会出现褪色、返碱、变黄、脱落等现象。为确保房屋装饰效果的耐久性，建议选择大品牌生产的真石漆产品。一般大小品牌真石漆的交付价格相差可以达到40%，以宝家占地120平的两层建筑为例，成本约可减少约20000元。

工序：工序到底少了哪一道？客户根本看不出。真石漆呈现品质合格，正常需要有10~14道工序，行业一般施工生产为节约成本，通常会省略其中“防水层”、“抗碱封闭底漆层”、“罩面保护层”等三道工序。*以宝家占地120平的两层建筑为例，减少这三道工序成本约可少10000元。

2、窗户问题不胜其扰：行业现象一般自建房常用塑钢窗或铝合金非断桥窗。为满足基本的居住舒适度，建议窗户型材至少要达到一般商品房标准（50系铝合金窗），自建改善型住宅则建议要用到60系以上断桥铝合金窗，才能具备有效隔音降噪、保温功能。

3、让你看不懂的室内门：行业现象一般采用“模压门”和蜂窝纸实木复合门，不防潮，易变形，起鼓、起翘。

蜂窝纸实木复合门：质量差，使用寿命短，极容易上潮发泡，腐坏

模压门：档次低、价格经济，一般市场价500元以下/张

高级的实木复合门（实木贴板门）：门芯多为优质白松/杉木，表面则为实木单板），美观度大幅提高。由于白松/杉木密度小、重量轻，且较容易控制含水率，因而成品门的重量都较轻，也不易变形、开裂。

4、房门五金配件。行业现象多声称一价全包，但实际五金、配件都另收费。五金配件为辅材，容易被忽视，市场一般常用廉价的不锈钢门把手、合页，但房门五金使用频率高，对房屋品质和居住体验影响大。一般普通的不锈钢把手，价格50元，大品牌高品质的把手价格可达500元。

五、工人管理：别到出事了才想起来要安全

1、公司价值观很重要：房子建得好不好，和工人有很大的关系。能让工地上的工人，安安心心的把活儿干好，一个是培训和管理要到位，二是工人的健康和安全要有保障。需要有更完善的机制来规范和要求，来提升他们的作业水平。而没有实力的公司，根本就没法做到这种前期投入和规划，所以，敲黑板，公司的实力与良心很重要。

2、安全防护投入钱别省。一家有社会责任感的公司不会为了利益，去毫无底线的忽视人的生命安全的。换句话说，这样的公司不会为了省几个钱，而预留安全隐患。举例规范的钢管搭设步距为1.5m，步距过大，超过安全距离，支撑力不够容易有坍塌风险。还有工人的食住安全、个人保险等等问题。

六、工艺缺陷：能害死人的材料猫腻 一定要注意

主体施工材料、结构质量藏猫腻，严重影响房屋寿命：

1、砖混结构墙体承重必须使用实心砖；框架结构建议采用空心砖，质量轻保温隔热较好。（猫腻：实心砖比多孔砖一立方墙体标准砖成本多30%）

2、施工用的黄沙有河沙、江沙与海沙之分，严禁使用海沙，因海沙容易返碱影响墙体年限。（猫腻：砂石市场无明确规范，乡下包工头采购砂石大多只选便宜的）

3、地基施工避免简单的石砌基础，需采用标准混凝土条基（根据钎探数据设置基础形式），材料与工艺价格差数倍之多。

4、房屋新模板VS旧模板，楼板平整度不达标高低不平（猫腻：使用旧模板、木方进行支模，降低成本）

5、商品混凝土VS小作坊混凝土（猫腻：商品混凝土找价格便宜的当地家庭作坊式搅拌站生产的不合格产品，造成混凝土强度不达标。）

6、基础工程设计施工凭经验做事，容易造成地基不牢，基础承载力必须有专业测试数据或验收施工材料合格程度，；

7、梁柱钢筋工序问题，如钢筋没绑扎、钢筋间距故意放大（偷漏）、锚固长度不足、周边放射筋未设置、高度箍筋加密区未加密等问题，会影响建筑物抗震效果，主体结构稳固性能的重要影响要素“配筋率”。

看不到的隐蔽工程猫腻，危及居住安全问题：

1、电路管线，非阻燃橡胶VS绝缘阻燃橡胶，行业一般选用小品牌电线，达不到安全用电要求，电线使用不符合规范，用电过载小则短路，大则会引起火灾。大品牌国标电线的绝缘阻燃包裹层，遇明火不燃烧。电线优劣两者价差可达10倍。（猫腻：常见黄腊管代替专用阻燃线管直接埋在抹灰层，管中无散热空间，电线易老化起火）

2、电线与电箱施工，常见的偷工减料方式为裸线穿墙，为省下穿管与人工，容易损坏电线，影响电线的使用寿命且无法修复。建议使用穿管布线，并在电箱电路中分路控制，可对不同空间和功能进行单独控制，且当某条线路出现故障时，不至于影响全屋用电，可以快速找到问题并方便检修。

3、水管材料多见只宣传品牌，消费者缺少对型号质量与寿命的认知，例如水管“215”轻型适用于工装和出租房，使用时间短，但自建房居住年限长，且水管预埋需要达到一定的抗压性，建议至少用到“315”中型管材。

4、防水工程，常见偷工减料为使用劣质防水材料、掺水、减少涂刷次数；热熔型卷材防水施工不按相应标准施工；标准上翻高度300mm。目前绝大多数的自建房不做防水层，有且通常只刷防水浆料（价格便宜、施工方便），但3~5年之后就需要“缝缝补补”，优质品牌防水卷材的合理使用寿命至少达25年以上。

5、吊顶问题，由于在顶部难验收，最容易欺骗客户。行业多使用木方龙骨，稳定性能不好，且乡村潮气重内部易吸水发霉、变形、超重，问题严重可能导致坍塌，建议主龙骨一定要采用轻钢材质。防火、防潮、防霉性、承重性能方面，轻钢龙骨优于木方龙骨。其次乡村住宅客厅大，吊顶面积覆盖区域大，容易出现石膏板受力不均匀，导致出现开裂问题。双层石膏板工艺与单层石膏板工艺，效果差别巨大。

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我们真心地希望，由于我们的揭开行业的黑幕，能够为乡村自建房行业，添加上一把刻度尺，这个混乱失序的行业能够重新振作起来，重拾消费者的信心。消费者不一定要选择宝家，但是消费者能够了解这个行业的问题，因为我们的善意提醒，能避开这些行业里的大坑，获得一个更好的服务，住进自己与家人共享天伦之乐的一个房子。

同时希望唤醒部分同行的良知，停下对消费者的伤害与欺诈。也提醒即将进入行业的公司，这个行业十分艰难，请做好120分的准备，在没有相关法律法规之前，杜绝坑蒙拐骗的行为，请用更高的道德标准、技术标准与产品标准，为消费者提供优质的自建房服务。希望行业良性发展，让更多其他不同款式的、美丽的乡村别墅，点亮祖国母亲的大好河山。