融创中国，行走在时代前列的奋进者

在“房住不炒”的主基调下，整个地产行业上半年政策面依然趋紧。“三道红线”、“双集中供地”等政策的落地，一方面引导行业向健康理性的方向发展，另一方面也重构了整个行业的发展逻辑。

过去野蛮生长的年代，规模就是硬道理，而如今地产行业进入下半场，市场对于房企的需求从纯规模增长转变为重品质的增长。

时代已经给地产行业提出了新的需求，只有能够顺应这个趋势的企业才能胜出。透过现象看本质，地产政策的转向相当于一次极限压力测试，能够检测出房企规模之外的含金量。

这样的背景下，“调整”就成了房企的关键词，谁能适应变化，谁就能脱颖而出。在众多组织架构调整中，融创的战略定力展现出强大的韧性，从容穿越市场周期、抵御行业风险。在这种定力下，融创实现了业绩快速增长，同时也锤炼出强大的综合能力。

8月30日，融创中国发布2021年中期业绩报告，上半年融创实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%，归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

负债端融创持续降低杠杆。净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；非受限制现金短债比升至1.11，剔除预收账款后的资产负债率降至76%。

从全局看，无论营业收入、利润，还是负债率等核心指标，融创均保持全面向好发展。盈利能力继续增长，“三道红线”指标的持续改善，“地产+”业务崛起，让融创整体资产质量进一步提升。

融创中国不仅顶住了压力，而且用超快的战略转身适应了现行政策，在新的市场环境和新的发展周期下，融创依然保持良好的盈利状态。这足以证明，融创中国已经成为行走在时代前列的奋进者。

01.资产优化，安全依然是核心策略

“三道红线”政策出台后，降杠杆就成为房企的首要目标。

由于“三道红线”直接关系着企业的融资能力，因此谁能有效的降至指标以下，就成为市场关注的重点。

其实早在“三道红线”出台之前，融创中国就已经开始有针对性的主动调整，落实“降杠杆、优化资本结构”的战略要求，并制定了全面、清晰、长期的行动计划。这也是为何在政策出台后，融创中国能够如此迅速的降低负债的原因。

在年初披露的2020年年报中，融创中国的杠杆指标已经连降两档至黄档；到今年中报，财务结构得到了进一步的优化。

具体来看，净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，距离“绿档”仅一步之遥。

现金流层面，融创也呈现出更充裕态势。融创2021年上半年实现3208亿销售额，同比增长64.3%，回款率保持高位水平。截至2021年6月底，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。

融创中国资本结构的持续优化，让其在金融机构的认可度大幅提升，五大国有银行的授信与合作持续增加，信托借款规模连续两年大幅下降，融资结构得到全面改善。

目前，融创中国土地储备充足，因此对于拿地并没有特别急迫的需求。融创在上半年获取土地权益货值2135亿元，上半年权益拿地销售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年内权益拿地销售比则为28.5%，彰显出极强的拿地纪律。

在中期投资分析会上，融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌表示：公司的战略非常明确，首先是用三年左右把融资成本降下来，目标是三年内降到5%。同时把信用评级做到投资级，因此这个目标下，必须要降低负债率，同时降负债规模，进而达到降低融资成本的目的。

未来，安全将是融创中国发展的核心策略。

02.业绩强劲，“地产+”业务成新增长点

持续降杠杆的过程中，融创中国业绩并未受到影响，仍延续稳定增长的趋势。

上半年，融创总营收958.2亿元，同比增长23.9%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

营收、净利润双增长背后，则是融创各条业务线的全面开花。无论是传统房屋销售业务，还是新兴的“地产+”业务，融创均交出了让投资者的答卷。

传统业务方面，融创中国2021年上半年完成销售额3208亿元，同比增长64%，总销售额稳居行业前四。过去三年，融创销售额的年化复合增长率约为12%。

在行业政策出现如此大变化的情况下，融创依然能够保持房屋销售的正常进行，依靠的正是长期以来的战略定力。

从销售结构看，融创继续深耕核心城市群，在多个一二线核心城市占据市场领先地位。长三角，融创完成1141亿元销售额；在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。

同时，融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元，充足的可售货值也有望支持公司下半年高业绩的达成。

如果说传统业务让融创的基本盘更加平稳，那么包括服务、文旅等在内的“地产+”业务则已经成为公司业绩的新推力。

结合数据分析， 融创文旅业绩快速增长，上半年取得经营利润4.4亿元，客流量同比上涨103%突破7200万人次。

截至目前，融创文旅拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块，汇集了城市综合体、融创乐园、融创茂、雪世界、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态。

随着2022北京冬奥会的临近，融创文旅大力发展冰雪业务，以全面的设计、建造及运营全链条能力，打造冰雪产业链生态聚合服务平台，目前已开业7家雪场，另有5家室内雪场在建，计划整体战略布局35家室内雪场。

物业管理业务的业绩高增速同样让投资者宽心。

按类别划分，物业管理服务收入20.5亿元，同比增长94%；社区生活服务收入1.9亿元，同比增长206%，并已超越2020年全年表现；非业主增值服务收入10.8亿元，同比增长60%。

规模方面，融创服务延续着大幅快速增长态势。截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。

随着“地产+”业务的爆发，融创中国的业务组成更加多元化，公司营收驱动力已经由过去的单极增长进化为“地产、文旅、物业”的三极增长。

从长期看，“地产+”业务将为业主提供更加多元化的服务，有助于建立融创中国的头部竞争优势。在未来，随着运营能力的持续提升，“地产+”业务将与主业有效协同，有望成为公司业绩的“新引擎”。

03.信用评级提升，机构认可度不断加强

一边降杠杆优化资本结构，一边维持安全稳健高质量增长态势，融创的经营表现不断收获国际机构的认可。

2021年上半年，标普将融创公司主体评级由 BB-上调至BB，展望稳定。穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面；中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBg-评级，展望为稳定。

与国内评级机构不同，国际评级机构更加注重实地调研，往往通过走访调研的方式来获得公司的真是情况，因此他们的评级更加可靠。

一方面，他们会在评级时重点考虑企业在行业中的竞争力，定性和定量的做出真实的企业竞争力评价；另一方面，评级机构十分看重对企业偿债能力和现金流量的分析，考虑包括经济周期、市场状况、经营管理者素质等方方面面。

权威机构的背书再度坚定了投资者的信心，正面的投资评级不仅肯定了融创中国的领导地位，而且对公司可持续发展的前景抱有信心。

在得到信用评级机构的背书后，融创中国在过去半年先后获得国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信的肯定。此外，全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至“低风险”评级，评分位列70家境内参评房企首位。

政策调控更加精细化的背景下，不依托拿地堆量，融创同样获得了可喜的业绩增长。这完全取决于公司管理层颇有远见的前瞻性战略布局，以及坚定的战略执行力。

从野蛮生长，到有品质的增长，这其中势必会出现阵痛。但在危机面前，融创中国没有选择饮鸩止渴，而是坚持从底层出发持续优化资产结构，这样的动作不仅需要远见，还需要长时间的奋进。

显而易见，在即将到来的房地产“品质时代”，融创中国已经成为走在前列的头部房企。