更多精彩 >

保交楼稳现金促转型,金科股份打造房企破局的标准范式

2022-09-05 21:39:19   来源:  作者: 

摘要:从2020年年中,“三道红线”政策出台开始,在“房住不炒”的主基调下,房地产行业以往“高杠杆-高增长”的发展利器转为发展包袱,行业去杠杆大幕正式拉开。

2020年年中,“三道红线”政策出台开始,在“房住不炒”的主基调下,房地产行业以往“高杠杆-高增长”的发展利器转为发展包袱,行业去杠杆大幕正式拉开。

 

在两年的时间内,房地产走入了一段下行周期,房地产企业也承受着极大的发展压力。但在多重压力之下,没有哪个有理想的地产企业会真正选择“躺平”。这些企业都在应对压力的同时,努力改变,寻求蜕变。

 

从金科股份的半年报中,我们可以清晰看到这些变化。

 

在今年上半年,金科股份实现结算面积约395万平方米,实现营业收入313.22亿元。公司及所投资公司实现销售金额约417亿元,实现销售回款536亿元,回款率超100%。在2022年上半年,金科股份实现经营性现金流净额87.30亿元,持续为正。

 

在“2022中国房地产百强企业”榜单上,金科股份位列第16位,这也是金科股份自2005年以来连续18年位列房地产行业百强。根据克而瑞数据,在今年上半年,金科股份销售金额及操盘面积持续位居行业前列,其中销售金额位列行业TOP19,销售操盘面积位列行业TOP11

 

本质上讲,在整体房地产行业去杠杆大趋势之下,房地产开发商的各项经营业绩的重要性已经有所降低。在房地产新周期下,房地产商们最核心的任务,并不是以业绩数据力证地产行业仍将续写20年辉煌,而是在最短的时间内完成转型。

 

今年上半年,金科股份在稳步应对市场环境变化的同时,积极转型,在物业服务、商业运营、产业运营、代建运营等轻资产业务模式上持续推进,尤其代建业务发展模式日趋成型,取得了不错的转型成果。

 

而随着房地产政策开始适度解绑,并支持合理融资需求,房地产企业也迎来了难能可贵的转型时机。面向未来,只有在“成长性”上大拓边界,房地产企业才能真正穿越周期。

 

金科股份清晰地看到了这一点,正紧紧抓住这个时间窗口,为自己赢得未来。

 

01 力保交楼,守好品牌基本底线

 

过往20年轰轰烈烈的房地产黄金时代,本质上即是中国持续推进的城市化进程。在这二十年内,房地产企业与国家前途命运和人民美好期望产生和谐共振,因此收获了前所未有的黄金发展期。

 

而进入新周期,房地产行业过往高增长的时代已经结束了,但城市化进程并没有结束,人们对于居住环境的美好期望也并没有消失,房地产行业竞争进入了下半场。

 

实际上,随着去杠杆政策的推进,国内房企已经呈现出了显著分化态势。2021年初,“三道红线”政策开始全面实行,银行对房地产企业信贷政策开始收紧,高杠杆房企资金链面临断裂危机,部分小开发商甚至直接“躺平”,放任楼盘“烂尾”。

 

今年上半年,全国各地陆续出现楼盘停工,无法按期交房的现象,涉及河南、山西、江苏、江西、湖南、湖北等省份的多个城市,严重地影响了整个地产行业的整体形象。

 

房地产关系民生,“停工”“烂尾”现象则再次破坏了房地产企业的群众基础。在这种情况下,金科股份以“稳生产”“保交楼”作为首要任务,以硬核的交付能力,坚守自身的品牌底线。

 

在今年上半年,金科交付项目98个,总交付批次118,总交付体量达到626万平米;其中,仅住宅交付总套数32693户,遍布全国47个城市。另外,提前交付项目达49个,也就是说,一半的项目都进行了提前交付。

 

这无疑展示出了金科股份在压力之下的强交付能力,同时更显著提升了金科股份的品牌竞争力。

 

在地产行业新周期下,品牌的价值开始进一步凸显。甚至于,品牌正在成为地产商最为宝贵的资产。事实正是如此,在“去杠杆”压力下,品牌力更强的地产企业,才能存活下来并保障良好运营,以强劲交付能力获得消费者的认可。

 

尤其是在经历房地产“停工”“烂尾”事件后,消费者在后续购买房产时,更倾向于能够保障交付的品牌开发商,这将带动房地产在存量竞争时代下,迈入品牌驱动的行业集中度提升进程。

 

金科股份强力“保交楼”,则有望受益于这一进程,在房地产新周期下获得更大的发展机会。

 

02 多措并举,债务风险总体可控

 

在此轮“去杠杆”地产周期中,现金流一直是地产企业的生命线。在多重压力之下,金科股份通过多种措施,保障债务风险总体可控,保持企业常态运营。

 

20206月末以来,金科股份正在持续压降整体有息负债规模。数据显示,在20206月末,金科股份有息负债余额达1106.05亿元,到2021年末已经下降至806.10亿元。在今年上半年,金科股份有息负债余额进一步下降至673.68亿元,较本年初压降规模约132亿元,较2020年中有息负债规模下降了近40%,降债成果显著。

 

同时,金科股份多措并举,降低债务风险,保障现金流安全。

 

首先,金科股份积极开展存量债务管理,减少净偿还额度。在银保监会“保障房地产融资平稳有序”的监管精神下,金科股份一方面与各融资机构争取新增融资投放,以置换部分存量融资,减轻还款压力。另一方面,积极协商调整存量融资的还款节奏和期限。

 

在今年上半年,金科股份完成公司债券“19 金科 03”、“20 金科 03”、超短期融资券“21 金科地产 SCP003”、中期票据“20 金科地产 MTN001”、“20 金科地产 MTN002”和应收账款 ABS 展期工作,并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

 

其次,金科股份通过深度挖潜缓解流动性压力,通过促进销售,抢抓销售回款,来保障现金流安全性。

 

上半年,金科股份为刺激销售回款,采取促销及专项去库存等措施,公司及所投资公司实现销售回款 536 亿元,回款率超100%。这种手段虽在一定程度上影响了短期利润,导致集团毛利率和投资收益下滑,但却保障了金科股份的长远发展。

 

最后,金科股份正谋划引入战略投资,并争取政府纾困政策支持。

 

上半年,金科股份成立专项工作小组,正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作,同时争取地方政府纾困政策支持。在824日晚,金科股份宣布获得第一笔纾困资金,规模达2.4亿元。

 

通过这些举措,金科股份整体债务风险可控,保障了集团现金流的安全性,为集团转型发展赢得了更多的战略时间。

 

03 积极转型,在“成长性”上拓边界

 

在“房住不炒”的主基调下,房地产开发商以往的商业模式并不适用。对于房地产企业来说,只有积极转型,打造全新的商业模式,才能闯过这轮“去杠杆”周期,重回增长赛道。

 

近年来,金科股份在精耕地产主业的同时,通过“地产+”多元化布局,着力发展智慧服务、产业运营、商业运营、康养等产业新方向。

 

在智慧服务上,金科服务定位于全球领先的智慧生活服务商。在今年上半年,金科服务合约管理面积达3.74亿平方米,在管面积达2.51亿平方米,实现营业收入25.65亿元,发展势头良好。

 

在产业运营上,金科产业正加速全国化布局,通过建设、运营高标准、高质量的产城项目,助推区域产业结构升级。截止2022630日,金科产业已经布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万方,入园的战略合作伙伴超过3千家,入园企业年产值超过2千亿元。

 

在商业运营上,金科股份紧紧抓住商业地产市场趋势,“地产+商业”轻资产发展模式初见成效。在今年上半年,金科商业签约逾10个项目,合同收入近3亿元,部分项目由重资产转为轻资产。同时,凭借着对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索,金科商业率先在行业内发布元宇宙商业产品体系——金META

 

值得关注的是,在今年上半年,金科股份代建运营业务实现了迅速发展。报告期内,金科股份代建项目实现销售金额超41亿元,新增代建储备建筑面积约82万平方米,代建储备建筑面积约681万平方米,代建储备货值约538亿元。

 

在地产行业变革期,金科股份正在积极拓展成长边界。以代建业务为例,作为一种轻资产开发模式,金科股份仅需为项目提供解决方案并输出品牌,有利于促进集团去杠杆转型。同时,代建等“地产+”业务全面发展,将优化金科股份优化营收结构,降低地产依赖,实现更健康发展。

 

更重要的是,在地产行业转型周期,代建等轻资产开发模式有望重塑地产行业商业逻辑。金科股份发力代建业务正值其时,凭借强大的综合能力和品牌支撑,金科股份代建业务正进入黄金发展期。

 

目前,政策在一定程度上解绑,为金科股份带来了宝贵的战略发展时间。而随着轻资产业务转型成效凸显,金科股份将重回增长赛道,迈入新的发展周期。


速看!天猫养车重磅官宣2025年加盟政策,一次性省20万

大消费天猫养车

速看!天猫养车重磅官宣2025年加盟政策,一次性省20万

2024-12-18

上海钻石交易所发布钻石投资潜力概览

金融科技上海钻石交易所

投资级钻石(包括与黄金相比)的价格更能抵御市场波动、经济危机和经济衰退的影响,而且从长远来看,其价格...

2024-12-18

赵步长:中医梦引领守正创新之路

上市公司赵步长

如今,虽已步入耄耋之年,但回首过往,赵步长教授心中满是感慨与自豪。

2024-12-18

原创

又一巨头退市!创始人坦言内斗,曾卖楼抵债

消费克里斯汀

千店餐饮巨头,卖楼抵债难阻衰败,门店全关确定退市

2024-12-18

中银三星人寿:以进一步深化改革促进公司高质量转型发展

金融科技中银三星人寿

中银三星人寿坚定走内涵式、差异化发展之路,坚持把“五篇大文章”做出寿险公司的经营特色。

2024-12-17

舍得酒业四年净资产翻倍,长期价值受市场看好

上市公司舍得酒业

随着元旦、春节旺销季的临近,叠加自上而下不断对内需的重视、政策预期升温,市场对白酒的消费需求逐步回暖...

2024-12-17

北京奔驰启动零碳综合创新示范项目,新质赋能打通低碳转型新通道

创新创业北京奔驰

北京奔驰总裁兼首席执行官柏睿凯指出:“通过整合可再生能源、采用先进能源管理及减碳技术等一系列举措,北...

2024-12-17

中国“高仿汽车之王”,涨疯了!

众泰汽车,可以说是很多人心中的“中国汽车模仿大王”。

2024-12-17

招商信诺大健康战略再进阶:聚焦全生命周期,构建一体化健康管理服务生态

金融科技招商信诺

健康保险是落实保险新“国十条”、做好“五篇大文章”的重要力量,也是践行“健康中国”战略、为构建多层次...

2024-12-17

投资家网(www.investorscn.com)是国内领先的资本与产业创新综合服务平台。为活跃于中国市场的VC/PE、上市公司、创业企业、地方政府等提供专业的第三方信息服务,包括行业媒体、智库服务、会议服务及生态服务。长按右侧二维码添加"投资哥"可与小编深入交流,并可加入微信群参与官方活动,赶快行动吧。

沙特天空塔投资设立专项基金带领中国氢能独角兽扎根沙特

2016年注册于北京的中氢新能技术有限公司,下设位于大兴的装备制造公司、位于海淀区的技术研究院、材料...

挑战奔驰的明星车企,突然“翻车”了

一度无比高光的理想汽车,猝不及防遭遇重挫。

深圳天使母基金姚小雄:将来股权投资行业竞争是服务能力的竞争

2024年1月10日,由投资家网主办,财经锐眼、有时间协办,北京微金科技有限公司承办的“第十二届股权...

避免卡脖子,硬科技如何“逆境”突围?

2024年1月10日,由投资家网主办,财经锐眼、有时间协办,北京微金科技有限公司承办的“第十二届股权...

VC/PE眼中的“专精特新”

2024年1月10日,由投资家网主办,财经锐眼、有时间协办,北京微金科技有限公司承办的“第十二届股权...

第二届中匈可再生能源、新材料商业投资峰会将盛大启幕

第二届中匈可再生能源、新材料商业投资峰会将盛大启幕

第二届中匈可再生能源、新材料商业投资峰会于2025年4月9日在匈牙利布达佩斯盛大启幕。

雕刻耐心|第18届中国投资年会·有限合伙人峰会在沪召开

雕刻耐心|第18届中国投资年会·有限合伙人峰会在沪召开

“中国投资年会”作为私募股权行业的年度盛会,已成功举办了18届,吸引了全国VC/PE领域从业者的广泛...

雕刻耐心|第18届中国投资年会·有限合伙人峰会即将启幕

雕刻耐心|第18届中国投资年会·有限合伙人峰会即将启幕

2024年的一级市场,“耐心”是最高命题,也引发了持续全年的讨论。

不响不辍|第18届中国投资年会·年度峰会在沪召开

不响不辍|第18届中国投资年会·年度峰会在沪召开

5月8-10日,由投中信息、投中网主办的“第18届中国投资年会·年度峰会”在上海外滩W酒店盛大召开。

2024汽车科技创新与成果转化大会在常州成功召开

2024汽车科技创新与成果转化大会在常州成功召开

4月12日,2024汽车科技创新与成果转化大会在常州经开区成功召开。