新办公十年砺剑，从零秒空间看产业跃迁带来的启示

品牌成立的第十年，新办公运营商LIMO零秒宣布新项目零秒电子城社区投入运营，紧挨着360总部和798艺术区，而且，面积足足有两万平米。

这让商办行业感到吃惊：酒仙桥地区在北京写字楼市场里向来优势不明显，空置率和租金水平长期低迷。这样的年景，这样的存量市场下，在这样一个区域，新增如此大面积的供应，简直匪夷所思。

但按照零秒空间总经理张嘉佩的说法，零秒这么做，是有自己的底气。

从2014到2024，共享办公空间赛道经历了高速增长的泡沫期，而后急转直下：昔日行业龙头WeWork曾创下令人咂舌的470亿美元估值，而到2023年底已宣告破产；国内众多品牌当年乘着移动互联网浪潮蜂拥涌入，如今也随之相继落寞离场。而这其中，还有少数像零秒空间这样的品牌，走出了一条鲜有人走的路。

某种意义上，这一赛道也是上一个十年发展的缩影——从最初双创时代的启幕，到移动互联网的巨浪，再到硬科技和产业链发展为投资热点，直到现在的“新质生产力”，办公空间作为企业发展的物理载体，见证并共同经历了这一路的变革与挑战。而其也和每个时代的新兴产业一样，依循市场经济发展规律以及洞悉市场需求变化，均在谋求新的变革与突破。

事实上，随着2019年共享办公最初的商业模式被“证伪”，存活至今的品牌运营商早已摘去了“共享办公”的标签，长成了与当初完全不同的模样，且是更符合中国市场国情的模样。这些玩家一路精打细算，也果断求变，从而见证了这十年来中国本土商办地产行业的繁华与变迁。

回顾行业十年波澜，是什么造就了现在的局面？零秒跃势而上选择继续拓宽边界的底气从何而来？这些都要从头说起。

以“企业经营”为本，瞄准企业未被真正满足的需求

时间拉回到2014年，在“大众创业、万众创新”的政策倡导下，“创客空间”、“孵化器”等各类名号的创业场所快速成长。彼时共享经济正热，大洋彼岸的WeWork乘势崛起，“共享办公”自此西风东渐。

2016年，国内移动互联网创业热潮来到顶峰，创业邦创投库的数据整理显示，2016年上半年互联网行业投融资案例达1656起，融资总额近460亿美元。对应地，共享办公空间行业也迎来了行业爆发：据不完全统计，2014年，国内共享办公空间数量尚不足50家，而经过两年的飞跃发展，其数量已超过4200家。

零秒也正是在这一时间入场。经过一年的启动期，零秒空间在2015年走进共享办公赛道，带着京东方科技服务二十余年的产业园区运营服务及资产管理经验，开始探索新商业模式。

零秒首个旗舰项目——零秒恒通社区

在政策、市场红利驱使下，共享办公赛道生机勃发，同时野蛮生长的苦果也在今后的几年里悄然种下。随着初创型企业、成长型企业和成熟企业的办公品质需求提升，共享办公空间质量良莠不齐，产品同质化严重等问题也开始显现。在经营效益的压力下，这个行业在2016年底迎来了第一次洗牌期。

而当大多数品牌想尽办法以“开放共享”的理念教育市场、以折扣价与花哨的服务讨好客户时，零秒空间的关注点却始终着眼在“企业经营痛点”上，思考如何满足企业经营的真实办公需求。此时的零秒，瞄准了成长型企业及成熟型企业的分支机构，与集团运营的产业园区形成互补，期望通过锁定差异化的客群，打破行业同质化壁垒。

“零秒直到2019年才试水了开放式工位产品，此前的产品都是独立办公空间+大公共区的形态。我们认为国内客户是非常看重办公隐私的，只是在团队初创期，这一需求会被经营压力压抑。因此当时的零秒并不算是逆势而为，而是看准了企业那部分未被真正满足的需求。我们一直在发展的，也正是这种填补空缺的能力。”张嘉佩回忆道。

零秒空间多为独立办公室+大面积共享区组合（零秒电子城社区实景）

在零秒看来，除了固有认知中的规模化企业，小企业和散租客户也可以是产业园区的潜在客群。2016年，零秒在北京市朝阳区恒通国际商务园落成的首个旗舰项目——零秒恒通社区，便成了当时共享办公领域的一个“另类”：没有一个开放工位，而是为企业提供不同规模的独立办公室；同时以各种共享区域增加空间层次感、扩充使用面积以及增加运营坪效，让办公的私人空间和共享空间得以共存。可以说，恒通社区的出现对于当时的产业园区而言，无论是原有空间的功能性、产品的多元化还是客群的补足，都是一次全新的尝试。

不同于快速抢占区域市场、全国多点布局的其他新办公玩家，每一步都求“稳”的零秒，以京东方人的“匠人思维”及“有效规模发展战略”，始终冷静地看待行业中存在的问题与机会。零秒以链条式的产品结构，开创了在当时具有鲜明特色的“需求型办公空间”。如今看来，这一决策是正确的：受到时代红利的滋养，零秒抓住了这一批从主流共享办公空间溢出的客群，也以此为根基，开始探索适合自己的发展道路，并且经受住了资本快速扩张的诱惑与裹挟，稳抓稳打。

走精品路线，获取“有效规模”增长

在资本的灌溉下，众多品牌在2017、2018年迅速规模化壮大，共享办公赛道于2018年迎来顶峰。艾媒咨询数据显示，截止到2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。

但此时“资本寒冬”已经在不知不觉中渐渐降临，作为客群主力的创业公司们正在减少。整个赛道的玩家，一边步履不停持续扩张，一边还要承受市场逐渐下行的压力。

彼时的零秒在规模上，到2019年仅有8个办公空间项目，运营体量为6万余平米。与赛道头部玩家规模相距甚远的零秒认为，盲目扩大和规模复制并非是最重要的，唯有控制好“有效规模”，才能走得更远。

零秒恒通社区实景

基于这一考量，零秒选择放慢步伐，稳扎稳打，逐步走向精细化运作，在产品业态和扩张模式上均有所创新。充分考虑到传统商办地产项目扩张极度倚赖资产且回本周期过长，零秒向酒店、长租公寓等更为纯熟的轻资产运营模式学习和借鉴。

以2019年开业的酒仙桥社区项目为例，零秒为其配置了办公、酒店、餐饮及其他完善的商业业态，相比以往单一功能的办公空间，这是一个现代化的综合商业办公社区。此外，作为零秒第一个以纯轻资产模式拓展的项目，该项目采用合作方提供物业及装修的全轻模式。零秒为合作方提供了全链条的委托运营服务，从楼宇的规划定位、方案设计、工程管理、市场招商、运营管理每一个阶段输出专业团队。而其具体合作模式则为“基础管理费+效能管理费”，其中基础管理费按服务模块收取，对应清晰的服务内容及输出成果；效能管理费按经营业绩指标达成情况兑现，约定为GOP一定比例的奖励分成。

零秒首个轻资产项目——零秒酒仙桥社区

据了解，在精细化的轻资产模式运作下，即使是在疫情的冲击下，零秒酒仙桥社区仍旧保持了90%左右的出租率。这与市场上众多办公租赁空间空置率普遍加大、租金普遍下调的情形不同，零秒酒仙桥社区形成了鲜明对比。

在项目扩张上，零秒同样秉持“有效规模”原则，看重盈利而非空间数、面积数的增长。“做空间运营产品无非是算利润空间：时间差、面积差、成本差。算得过来账的项目我们才会拓。”张嘉佩说，“如今新入市的零秒电子城社区这两万平米空间也是如此。”

“时间”和“面积”的利润空间，即是坪效的提升空间——如何提升单位空间在单位时间内的利用率和营业额，这考验的是产品设计；“成本”的利润空间，则考验的是前期投入成本和后期运营成本的管控，而这三者最终都可归结为成本问题。面对市场下行，零秒开始寻求成本上的突破。

“我们尝试建立一套高效的标准化体系，既能匹配市场客户的需求，同时又要最大限度的节约成本，为零秒轻资产运营输出奠定坚实的基础，从而获取有效规模增长。”

张嘉佩介绍，零秒有自己的市场调研团队，这些一手反馈让零秒能够更及时清晰地把握市场需求的变化，并快速联动产品和运营端，实现能季度响应的产品服务调整。2019年起，零秒在信息化建设方面的投入力度也逐步加大，围绕数字化服务、数字化营销、数字化管理，进行“资产管理端”与“运营服务端”的底层架构建设和完善。

零秒“科技服务赋能站”智慧展厅

相较于许多“由轻到重”的共享办公品牌，零秒将这一经营模式的发展历程完全反了过来。而在面对创业过程中的规模扩张和产品战略规划时，零秒也鲜有大手笔或赌博式的操作，而是倾向于采取审慎和稳健的策略。这在市场蒸蒸日上之时，或许让其错过了一定的收益，但在市场下行之时，这一务实的风格却显示出了极大的价值。

明确时代风向，做精产业服务

2019年9月，WeWork撤销IPO申请。

波澜并没有立刻平息，在接连不断的质疑和丑闻曝光后，WeWork的估值也从年初的470亿美元直降至150亿美元以下，共享办公赛道的风光不再。在资方看来，为盈利遥遥无期的二房东慷慨供血的日子已经结束了。而对于赛道所有玩家来说，今后走什么样的发展路线，讲什么样的故事，成了最急需解决的问题。

彼时，受疫情影响中小企业正面临着市场萎缩，办公空间需求呈下滑趋势。当时数据显示，86.46%的企业生产经营受到较大影响。其中，38.90%的中小企业反映影响严重，经营暂时处于停顿状态。与此同时，国家层面纷纷出台一系列惠企政策，从财税、金融、就业、外贸等方面多措并举，帮助企业渡过难关。

在这样的形势下，共享办公品牌纷纷寻求自救但收效甚微。玩家们终于想起了共享办公的重资产属性，扩张期签下的一份份租约，产生了大量真金白银的租金和运营支出，迅速将品牌们拖入泥泞。叠加创新创业热潮的冷却，行业下行已成定局。

而彼时的零秒早已意识到，单纯的空间租赁业务远不足以撑起当时的高估值想象，国内“空间+科技”等叙事开始兴起，但诸如此类的增值业务，并不足以撑起第二条增长曲线。凭借早期控制有效规模发展的积累和经验，以及始终坚定瞄准企业需求，零秒及时探索出了属于自己的第二增长曲线。

零秒电子城社区实景

“以往，大家专注于‘空间’的租赁，追求园区大空间，走的是‘瓦片经济’路线。2019年转向之后，零秒结合政府的区域和产业规划，给项目设立明确的产业方向，定位项目为‘聚焦某一重点产业方向的办公服务载体’，并且要求项目入驻企业的产业聚合度必须达到一定比例。”提及零秒的差异化路线，张嘉佩补充道。

零秒在合肥落地的首个孵化加速空间项目——零秒戈斯曼孵化加速中心就是这一转型的最初产物。紧跟当时的产业政策，戈斯曼项目依照《合肥高新区“十四五”重点产业招商规划》，聚焦高新区“芯屏/器合”产业，招纳产业领域上游、中游、下游的科技型企业，以此推动高新区产业发展升级。同时，作为园区运营方的零秒，开始尝试为科创企业提供一站式的孵化成长服务，积极帮助入驻企业落实政策申报，帮助企业实现降本增效。

零秒戈斯曼孵化加速中心实景

同一时间点，零秒作为京东方科技服务旗下业务单元，在集团“科技服务战略”指引下，零秒着力聚焦中小企业的经营发展困境，尝试以“空间服务+企业服务+产业服务”的多维服务组合作为新的增长曲线。自2018年组建团队着手搭建科技服务体系后，零秒就开始琢磨如何提供“企业陪伴式的成长服务”。然而把服务做精做好，需要精准地把握企业在不同发展阶段的个性化需求，这在整个行业里都属于非常困难的事情。

彼时，北京朝阳区正加快推动医疗健康产业发展，推动生物医药、新一代信息技术、工业互联网等新兴产业项目在现代化首都都市圈落地。在这一背景下，零秒也开始招纳医疗健康产业链上具有显著成长空间的企业，当时入驻的逸超医疗，便是这一变革的受惠方。

逸超医疗是一家致力于“E超”医疗设备研发和生产的科创企业，入驻零秒时，公司正处于快速成长阶段。在零秒科技服务团队的帮助下，逸超医疗在产业政策、科创赛事、项目投融资等多方面获得了资源积累和支持，并凭借技术攻关课题取得了不少亮眼成绩。不仅如此，零秒还申请了京东方智慧医工的医疗健康产业资源积极与逸超医疗进行联动，助力开展市场推广、研发生产等，充分助力了企业客户在产学研投各领域的资源积累与合作开展。

逸超医疗参与零秒产业创投活动

目前，零秒的入驻企业已集中在医疗健康、人工智能、新一代信息技术、文化科技、现代服务五大产业领域。在不断的研究和服务过程中，零秒也逐步建立起面向不同成长阶段企业的“4+N科技服务体系”，包括政策指导、管理咨询、赛事服务、研学服务等。

在外界看来，零秒当时的时代嗅觉是超前的：企业与产业生态的协同发展，成为了2019之后的经济发展主旋律。而背靠集团的产业链资源，零秒也真的走出了这一条发展道路。在“空间”和“服务”两大能力提升基础上，零秒思考的是如何实现1+1＞2的效应，增强产业孵化的能力，持续提升品牌服务能力的附加值。

办公空间运营的生意还有多少想象空间？

十年间，从共享办公到创新空间深度运营，作为行业变迁的见证者、亲历者，应对市场变化适时创新，又该赋予零秒何种新的定位？

“一直以来，零秒致力于做最懂产业的空间运营商，但是跳脱‘空间’，我们给予行业的附加值或许是‘最懂产业的工业品’。”

值得参考借鉴的是，十年间，通过深入分析市场趋势和客群需求变化，零秒帮助企业把握行业脉搏，实现从单一的创业扶持到整个产业链的联动发展。零秒因此成为了企业长期成长的伙伴，不仅重视产业孵化能力的提升，帮助企业解决当前的挑战，更为企业未来的可持续发展提供更多助力。

零秒电子城社区实景

谈及零秒接下来的发展走向，张嘉佩认为，“零秒接下来的主要发展方向是产业服务空间。无论是企业客户还是业主方，都非常重视运营商在产业服务方面的经验。目前的零秒，科技服务体系仍然处于1.0阶段，未来还有很大的成长空间。”自2014年成立以来，零秒先后形成了商务办公空间LIMO SPACE 、创新生态社区LIMO HUB、孵化加速中心LIMO SPEED三大产品线，具备了服务企业全生命发展周期的能力，接下来，零秒将参照朝阳区“3+X”特色产业生态体系，持续深耕探索产业招商，助力城市有机更新，赋能企业长久发展。

这意味着，零秒将利用其对产业的理解，为企业提供更加精准和高效的服务。这不仅包括物理空间的运营，更涉及到产业生态的构建和优化。而更具想象空间的未来在于，零秒会如何顺应新技术、新趋势的发展，以及看到那些不会随着时代改变的东西——诸如对企业经营的理解，对客户服务的承诺，和对创新的追求。